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預測香港樓市,不能抽離具體時間和樓價調幅


奢侈网schrb.com  时间:2016-01-12 20:59
王文彥
怡居地產常務董事及原地產創辦人对港樓價评
 
 
我對一切抽離時間和樓價升跌具體幅度的預測都是不以為然的,因為這樣的預測一點意義也沒有。
 
「樓價不會大跌」
 
樓價多久不會大跌?未來一年、二年還是三、四年?沒有說明;何謂大跌?每人的標準不同,最好的方式是以具體跌幅來表達,例如40%、50%或60%。
 
「樓市不會急速下跌」
 
急速下跌者,是指在極短時間內以巨大幅度下跌。表面上這個預測既有時間因素,又有幅度因素,好像合格,但以極短及巨幅來描繪跌幅還是失諸含糊,因為何謂極短(時間),何謂巨幅(跌價),每人的標準各有不同,應該以具體時間、具體(樓價)跌幅來描繪,例如三個月、半年或一年內,跌30%、40%、50%以至60%。
 
「明年樓價會升3%」
 
「明年樓價會跌30%」
 
「明年」就是未來一年,「3%」及「30%」是具體升、跌幅,時間和升跌幅都很具體,這樣的預測邏輯上可以了吧?
 
不可以!為甚麼?
 
因為際此樓市可能處於轉折時刻,兩個預測都沒解答未來第二、第三、第四甚至第五年樓價是升是跌以及它們的具體幅度。更重要的,這兩個預測都沒有觸及一個十分重要的判斷,如果說明年樓價會升3%,它升到甚麼時候、甚麼幅度才會見頂回落?如果說明年樓價會跌30%,它跌到甚麼時候、甚麼幅度才會見底回升?作出這樣一個重要的判斷,就無可避免觸及樓市周期(衰退、蕭條、復甦、繁榮四階段),特別是要指出目前的樓市處於四階段中哪一階段。
 
當樓市可能面臨負面巨變,估計明年樓價跌多少並不重要,亦很難估中,估計整個下跌浪會歷時多久,跌多少及平均每年跌多少才重要。這些估計表面更難,其實較易,因為那是估大趨勢,估平均每年大概跌幅,有歷史經驗及規律可循。當然,歷史不一定完全相同地重演,但很有機會大同小異地重演,按當時市況的具體情況,具體分析,再將有關歷史(過往樓市周期)規律適當地調整,然後作相關預測。
 
這樣的預測,靠譜的機會較大。


奢侈网香港报道   lisa

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